Einleitung

Das Mieterstrommodell gilt als eines der spannendsten Konzepte der Energiewende in Städten und Mehrfamilienhäusern. Es verbindet Solarenergie, Mietwohnungen und wirtschaftliche Teilhabe an der Energiewende zu einem innovativen Geschäftsmodell. Doch während das Prinzip einfach klingt – Strom vom Dach direkt an die Mieter liefern – steckt die Herausforderung im Detail: rechtliche Vorgaben, energiewirtschaftliche Pflichten und steuerliche Aspekte machen das Thema komplex.

In diesem umfassenden Artikel erklären wir, wie das Mieterstrommodell rechtlich funktioniert, welche gesetzlichen Rahmenbedingungen es gibt, welche Akteure beteiligt sind, welche Chancen und Hürden bestehen – und worauf Eigentümer, Vermieter und Projektierer achten müssen, um rechtssicher zu handeln.

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1. Was ist das Mieterstrommodell überhaupt?

1.1 Grundprinzip des Mieterstrommodells

Das Mieterstrommodell ermöglicht es, Solarstrom, der direkt auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses erzeugt wird, ohne Umweg über das öffentliche Stromnetz an die Mieter zu liefern. Der erzeugte Strom wird dabei in Echtzeit vor Ort verbraucht. Nur Überschüsse fließen ins Netz, während bei zu geringem Eigenverbrauch Strom aus dem Netz zugekauft wird.

Das Ziel ist klar: Dezentrale Energieerzeugung mit direkter Beteiligung der Mieter – um Stromkosten zu senken und den CO₂-Ausstoß zu reduzieren. Damit ist das Mieterstrommodell ein wichtiger Baustein der städtischen Energiewende.

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2. Gesetzliche Grundlage – Das Mieterstromgesetz

2.1 Einführung des Mieterstromgesetzes

Rechtlich wurde das Modell 2017 mit der Einführung des § 21 Abs. 3 EEG (Erneuerbare-Energien-Gesetz) im sogenannten Mieterstromgesetz verankert. Ziel des Gesetzes ist es, Mietern den Zugang zu günstigem, lokal erzeugtem Solarstrom zu ermöglichen – ähnlich wie Eigenheimbesitzer von Photovoltaikanlagen profitieren.

2.2 Förderung durch den Mieterstromzuschlag

Anlagenbetreiber, die Strom an Mieter liefern, erhalten einen Mieterstromzuschlag. Dieser Zuschlag wird für jede Kilowattstunde gezahlt, die direkt an Mieter verkauft wird – zusätzlich zum Verkaufspreis an die Endkunden.
Die Höhe des Zuschlags richtet sich nach der Anlagengröße und wird regelmäßig von der Bundesnetzagentur angepasst.

Beispiel (Stand 2025):

• Anlagen bis 10 kW: ca. 3,79 ct/kWh
• Anlagen bis 40 kW: ca. 3,59 ct/kWh
• Anlagen bis 100 kW: ca. 3,42 ct/kWh

Damit soll das Mieterstrommodell wirtschaftlich attraktiv bleiben – auch bei steigenden Investitionskosten.

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3. Rechtliche Anforderungen für das Mieterstrommodell

3.1 Zentrale Voraussetzungen nach dem EEG

Damit ein Projekt als Mieterstrommodell anerkannt wird, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein:

1. Stromerzeugung und -verbrauch müssen innerhalb desselben Gebäudes oder Grundstücks stattfinden.
2. Die Anlage darf nicht im Besitz der Mieter sein.
3. Der Strom muss an Letztverbraucher im Gebäude geliefert werden (z. B. Mieter, Eigentümer, Gewerbeflächen).
4. Es muss eine Stromlieferbeziehung bestehen – das heißt: Der Betreiber wird zum Stromlieferanten mit entsprechenden Pflichten.

Das Modell ist also kein bloßer „gemeinschaftlicher Eigenverbrauch“, sondern rechtlich gesehen eine Stromlieferung mit gewerblichen Pflichten.

3.2 Registrierungspflichten

Der Anlagenbetreiber ist verpflichtet, die Anlage im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur anzumelden. Außerdem müssen Liefermengen und Stromflüsse dokumentiert und gemeldet werden, insbesondere für die Abrechnung des Mieterstromzuschlags.

3.3 Steuerliche Aspekte

Das Mieterstrommodell gilt grundsätzlich als gewerbliche Tätigkeit, wenn Strom an Dritte verkauft wird. Das bedeutet:

• Umsatzsteuer: Der Betreiber muss Stromumsätze versteuern, kann aber Vorsteuer geltend machen.
• Einkommensteuer: Einnahmen aus Stromverkauf zählen zum Gewerbebetrieb.
• Gewerbesteuer: Kann anfallen, wird aber in vielen Fällen durch die gewerbliche Kleinunternehmerregelung vermieden.

Ein häufiger Irrtum: Nur weil Strom aus einer Solaranlage stammt, ist die Tätigkeit nicht automatisch steuerfrei.

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4. Die Akteure im Mieterstrommodell

4.1 Der Anlagenbetreiber

Er ist Eigentümer der PV-Anlage und übernimmt technische und organisatorische Verantwortung. Das kann sein:

• der Gebäudeeigentümer,
• ein Energiedienstleister (Contractor),
• eine Wohnungsbaugesellschaft.

4.2 Die Mieter

Die Mieter sind die Endverbraucher des erzeugten Solarstroms. Sie können entscheiden, ob sie am Mieterstrommodell teilnehmen oder weiterhin Strom vom Versorger aus dem öffentlichen Netz beziehen.

4.3 Der Messstellenbetreiber

Er ist für die Installation und Verwaltung der Messgeräte verantwortlich. Im Mieterstrommodell ist oft eine intelligente Messinfrastruktur (Smart Meter) erforderlich, um Eigenverbrauch, Netzbezug und Einspeisung korrekt zu erfassen.

4.4 Der Energieversorger (optional)

Ein externer Energieversorger kann als Mieterstromanbieter auftreten und die gesamte Abrechnung übernehmen. Das entlastet Vermieter von administrativem Aufwand, erfordert aber vertragliche Abstimmung.

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5. Stromlieferung & Abrechnung – Rechtliche Details

5.1 Stromliefervertrag

Der Betreiber der Anlage muss mit den Mietern einen Stromliefervertrag abschließen. Dabei gelten die Vorgaben des Energiewirtschaftsgesetzes (EnWG), insbesondere zu:

• Preisgestaltung (Transparenz, Vergleichbarkeit)
• Vertragslaufzeit (max. 1 Jahr, automatische Verlängerung möglich)
• Kündigungsfristen (max. 3 Monate)
• Informationspflichten bei Preisänderungen

Die Verträge müssen rechtssicher gestaltet sein, um die Verbraucherschutzvorgaben zu erfüllen.

5.2 Mess- und Abrechnungsmodell

Ein zentrales Element ist die mess- und abrechnungstechnische Trennung von Mieterstrom und Netzstrom.

Das Messkonzept umfasst:

• Erzeugungszähler (PV-Anlage)
• Summenzähler (Hausanschluss)
• Wohnungszähler (Verbrauch der Mieter)

Der Stromverbrauch der Mieter wird anteilig aus PV- und Netzstrom berechnet. Wichtig: Die Abrechnung muss transparente Aufschlüsselungen enthalten.

5.3 Netz- und Abgabenrecht

Für den direkt gelieferten Mieterstrom entfällt die EEG-Umlage, seit 2022 vollständig abgeschafft. Jedoch gelten weiterhin:

• Konzessionsabgabe: entfällt, da keine Netzdurchleitung
• Umsatzsteuer: wird berechnet
• Stromsteuer: entfällt, wenn Lieferung im selben Gebäude erfolgt

Dadurch ergeben sich Preisvorteile für Mieter – oft zwischen 5 und 15 % gegenüber dem Grundversorgungstarif.

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6. Modelle der Umsetzung

6.1 Eigenbetrieb durch den Eigentümer

Der Vermieter oder die Eigentümergemeinschaft betreibt die Anlage selbst und verkauft Strom direkt an die Mieter.
Vorteil: volle Kontrolle, höhere Gewinne.
Nachteil: administrativer Aufwand und Haftungsrisiken.

6.2 Contracting-Modell

Ein externer Dienstleister errichtet und betreibt die Anlage. Er übernimmt Lieferung, Abrechnung und Wartung.
Vorteil: Kein Aufwand für Eigentümer, einfache Umsetzung.
Nachteil: geringere wirtschaftliche Beteiligung.

6.3 Mieterstromgemeinschaft

Mehrere Parteien – z. B. Eigentümer, Mieter, Energiedienstleister – schließen sich zu einer Energiegesellschaft zusammen.
Vorteil: geteilte Verantwortung, gemeinsamer Nutzen.
Nachteil: rechtlich komplexe Struktur, Abstimmungsaufwand.

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7. Wirtschaftlichkeit und rechtliche Fallstricke

7.1 Wirtschaftliche Vorteile

• Reduzierung der Stromkosten für Mieter
• Bessere Vermarktung von Mietobjekten
• Beitrag zur Nachhaltigkeit und ESG-Konformität
• Förderungen und Zuschläge durch das EEG

7.2 Typische rechtliche Herausforderungen

1. Verstoß gegen Lieferantenpflichten – z. B. fehlende Registrierung beim Netzbetreiber.
2. Fehlerhafte Abrechnung – unzulässige Preisdarstellung oder mangelnde Transparenz.
3. Doppelte Versteuerung – wenn Einnahmen und Zuschüsse nicht korrekt getrennt werden.
4. Haftung bei Stromausfällen – der Betreiber haftet gegenüber Mietern für Unterbrechungen der Versorgung.

7.3 Genehmigung und Datenschutz

Mieterstromprojekte müssen:

• mit dem Netzbetreiber abgestimmt werden (Anschlusszusage),
• Datenschutzbestimmungen einhalten (Smart-Meter-Daten),
• ggf. kommunale Bauvorgaben erfüllen (z. B. Dachnutzungsrecht).

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8. Praxisbeispiel: Mieterstrom in einem Mehrfamilienhaus

Ein Wohnungsbauunternehmen installiert eine 50 kW-Photovoltaikanlage auf dem Dach eines 20-Parteien-Hauses.

• Der erzeugte Strom deckt etwa 60 % des Gesamtverbrauchs ab.
• 70 % der Mieter nehmen am Mieterstrommodell teil.
• Der Betreiber rechnet den Strom zu einem Preis von 25 ct/kWh ab (statt 32 ct/kWh Netzstrom).
• Überschüssige Energie wird ins öffentliche Netz eingespeist.
• Die Mieter sparen jährlich etwa 100 € pro Haushalt.

Rechtlich werden folgende Punkte umgesetzt:

• EEG-konforme Anmeldung
• Stromlieferverträge nach EnWG
• Gewerbliche Anmeldung beim Finanzamt
• Abrechnung mit Smart-Meter-System

Ergebnis: wirtschaftlich tragfähig, rechtssicher und ökologisch sinnvoll.

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9. Zukunft und politische Entwicklungen

Das Mieterstrommodell steht im Fokus der politischen Energieagenda. Mit dem EEG 2023 und dem Solarpaket II wurden zahlreiche Hürden abgebaut:

• Vereinfachte Anmeldung für kleine Mieterstromanlagen
• Erweiterung auf Quartiersstrommodelle (mehrere Gebäude auf einem Grundstück)
• Digitalisierung der Abrechnung über Smart-Meter-Gateways
• Erhöhte Wirtschaftlichkeit durch Wegfall der EEG-Umlage

Diese Änderungen machen das Mieterstrommodell zunehmend attraktiv – insbesondere für Stadtwerke, Genossenschaften und Wohnungsbaugesellschaften.

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10. Handlungsempfehlungen für die Praxis

10.1 Für Vermieter und Eigentümer

• Prüfen Sie die technischen Voraussetzungen (Dachfläche, Anschlusskapazität).
• Holen Sie rechtliche Beratung zu Vertragsgestaltung und Steuerpflichten ein.
• Kalkulieren Sie das Modell mit realistischen Annahmen zu Strompreisen, Zuschlägen und Wartungskosten.

10.2 Für Projektentwickler

• Nutzen Sie Förderprogramme und EEG-Zuschläge.
• Achten Sie auf konforme Messkonzepte und Marktstammdatenregistrierung.
• Entwickeln Sie flexible Modelle für unterschiedliche Gebäudegrößen.

10.3 Für Mieter

• Prüfen Sie Vertragsbedingungen genau: Preis, Laufzeit, Kündigung.
• Achten Sie auf Transparenz bei Abrechnung und Herkunft des Stroms.
• Bedenken Sie: Teilnahme ist freiwillig – der Anschluss ans Mieterstrommodell darf keine Bedingung des Mietvertrags sein.

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11. Fazit

Das Mieterstrommodell ist eine der vielversprechendsten Lösungen, um die Energiewende auch in Mehrfamilienhäusern voranzutreiben. Es bietet ökonomische, ökologische und soziale Vorteile: Günstiger Strom für Mieter, neue Einnahmequellen für Eigentümer und eine nachhaltige Nutzung städtischer Dachflächen.

Rechtlich bleibt das Modell anspruchsvoll – durch Pflichten als Stromlieferant, Steuerfragen und Dokumentationsanforderungen. Doch mit der aktuellen Gesetzeslage (EEG 2023) ist der Weg für rechtssichere und wirtschaftlich tragfähige Projekte geebnet.

Wer das Mieterstrommodell professionell plant, kann nicht nur Energieeffizienz und Nachhaltigkeit fördern, sondern auch einen Beitrag zur sozialen Energiewende leisten.